O.G. NR. 85
din 09 ianuarie 2000
privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
O.G. 85/2001
Organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
Monitorul Oficial nr. 544 din 09/01/2001
In
temeiul prevederilor art. 107 din Constitutia Romaniei si ale art. 1 pct. IV.3
din Legea 324/2001 privind abilitarea Guvernului de a emite ordonante,
Guvernul Romaniei adopta prezenta ordonanta.
CAPITOLUL I
- Dispozitii generale
Art. 1.
(1)
Asociatia de proprietari reprezinta forma de asociere autonoma si nonprofit a
proprietarilor unui condominiu, care se constituie si are personalitate juridica
potrivit prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, cu modificarile si
completarile ulterioare.
(2) Asociatia de proprietari se constituie in
scopul asigurarii conditiilor de functionare normala a locuintelor si spatiilor
cu alta destinatie din cladire, precum si a partilor comune, care alcatuiesc
impreuna un condominiu.
(3) Administrarea condominiului se realizeaza de
persoane fizice angajate in conditiile legii ori de persoane juridice
specializate.
Art. 2.
(1) Asociatiile de proprietari se
pot constitui si pe tronsoane sau scari, in conditiile legii, prin hotararea
adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la
delimitarea efectiva a partilor de proprietate comuna care se preiau in
administrare de respectiva asociatie de proprietari si cu privire la obligatiile
si drepturile legale care vor continua sa ramana in sarcina tuturor
coproprietarilor.
(2) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se
reglementeaza si raporturile cu celelalte asociatii de proprietari constituite
in cladire.
Art. 3.
Asociatia de proprietari raspunde
de administrarea si de functionarea cladirii/cladirilor si de intretinerea,
repararea, renovarea si inlocuirea partilor comune, iar costurile aferente vor
fi calculate conform cotei-parti proportionale de proprietate sau, dupa caz,
conform numarului de persoane prevazute in acordul de asociere.
CAPITOLUL II - Organizarea, functionarea si conducerea
asociatiei de proprietari
Art. 4.
Asociatia de proprietari este organizata si functioneaza in
conformitate cu prevederile Legii 114/1996, cu modificarile si completarile
ulterioare, si ale prezentei ordonante.
Art. 5.
(1)
Asociatia de proprietari este condusa de adunarea generala a proprietarilor,
care este formata din cate un reprezentant al fiecarei familii de proprietari.
(2) Adunarea generala a proprietarilor alege dintre membrii asociatiei de
proprietari o comisie de cenzori sau hotaraste delegarea atributiilor comisiei
de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti economici
specializati.
Art. 6.
(1) Adunarea generala a
proprietarilor alege dintre membrii sai comitetul executiv al asociatiei de
proprietari, format din 3-11 membri, dintre care unul va fi desemnat ca
presedinte al asociatiei de proprietari prin votul adunarii generale.
(2)
Comitetul executiv al asociatiei de proprietari poate angaja personal
specializat pentru indeplinirea sarcinilor ce ii revin.
(3) Presedintele
asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi
asuma obligatii in numele acesteia. El reprezinta asociatia de proprietari in
relatiile cu tertii, precum si in fata instantelor de judecata.
Art.
7.
(1) Activitatea de administrare a cladirii se asigura de un
administrator, persoana fizica atestata si angajata cu contract individual de
munca sau cu conventie civila, ori persoana juridica specializata, cu care se
incheie un contract de administrare, in functie de hotararea adunarii generale a
proprietarilor.
(2) Atestarea persoanelor fizice pentru a indeplini functia
de administrator de imobil se va face de catre o comisie formata din 5 membri,
specialisti in domeniul financiar-contabil si al legislatiei muncii, constituita
de consiliul local prin hotarare. Atestarea este obligatorie pentru functia de
administrator.
(3) Administratorul de imobil poate cumula si functia de
contabil al asociatiei de proprietari, daca are pregatire de specialitate in
acest domeniu.
(4) La asociatiile de proprietari care cuprind pana la 10
proprietari presedintele poate indeplini si functia de administrator.
(5)
Candidatii pentru functia de administrator vor trebui sa prezinte garantii
morale, sa aiba capacitate profesionala, sa fie buni gospodari si sa nu aiba
cazier.
(6) Candidatii la functia de administrator vor prezenta garantii
materiale stabilite in conditiile legii.
Art. 8.
Comitetul executiv al asociatiei de proprietari adopta decizii
privind angajarea administratorului si contabilului, precum si a altor persoane
fizice necesare asociatiei, pe baza de contract individual de munca sau de
conventie civila, pe perioada determinata.
Art. 9.
(1)
Adunarea generala a proprietarilor adopta hotarari asupra cuantumului
salariilor, indemnizatiilor si al eventualelor premii care se acorda
personalului incadrat cu contract individual de munca sau pe baza de conventie
civila, precum si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul in
care administrarea cladirii este asigurata de persoane juridice.
(2)
Adunarea generala a proprietarilor hotaraste, de asemenea, si asupra acordarii
unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari, care desfasoara alte
activitati lucrative folositoare acesteia.
Art. 10.
Pentru realizarea lucrarilor de reparatii sau altor activitati de
intretinere administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si de
calitate, supune spre analiza si aprobare comitetului executiv al asociatiei de
proprietari ofertele agentilor economici care satisfac cerintele in vederea
executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare.
Art. 11.
(1) Inchirierea sau folosirea de catre persoanele fizice ori
juridice a spatiilor aflate in proprietatea comuna a proprietarilor se face
numai prin contract de inchiriere sau de folosinta, semnat din partea asociatiei
de proprietari de catre presedinte, pe baza hotararii adunarii generale a
proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectati.
(2) Schimbarea
destinatiei apartamentului de catre proprietar sau chirias se face numai pe baza
hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, cu acordul
proprietarilor direct afectati.
Art. 12.
Modificarile
constructive si utilizarea in alte scopuri a unor parti sau elemente de
constructie ale cladirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereti, suspendari
de stalpi, pereti, scari interioare si altele asemenea, se vor putea face numai
pe baza hotararii adunarii generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor
direct afectati si, dupa caz, pe baza unui proiect tehnic intocmit de institutii
de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum si cu autorizatia
pentru executare de lucrari, eliberate in conditiile legii.
Art. 13.
Penalizarile pentru intarzierea platii cotelor de intretinere,
hotarate potrivit legii de adunarea generala a proprietarilor, nu vor fi mai
mari de 0,2 la suta pentru fiecare zi de intarziere si se vor aplica pentru
fiecare cota de intretinere lunara numai dupa o perioada de 30 de zile care
depaseste termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata
depasi suma cotei de intretinere lunare la care s-a aplicat.
Art.
14.
(1) Asociatiile de proprietari pot prelua unele obligatii
cetatenesti ale proprietarilor pe care ii reprezinta si in numele carora raspund
in fata autoritatilor administratiei publice locale ori fata de alte autoritati.
(2) Obligatiile cetatenesti prevazute la alin. (1) sunt cele care, potrivit
prevederilor legale in vigoare, revin cetatenilor in urmatoarele domenii de
activitate: intretinerea si folosirea cladirilor si apartamentelor; ocrotirea
mediului inconjurator si a sanatatii; salubritate; folosirea drumurilor si a
cailor de comunicatie; evidenta populatiei, precum si alte obligatii ce revin
cetatenilor in relatiile cu autoritatile administratiei publice locale.
Art. 15.
(1) Proprietarii care isi instraineaza
apartamentele sau spatiile cu alta destinatie sunt obligati ca la intocmirea
formelor de instrainare sa faca dovada achitarii la zi a cheltuielilor care le
revin in cadrul asociatiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor
autentifica actele de instrainare fara dovada achitarii la zi a cheltuielilor,
eliberata de asociatia de proprietari si confirmata de compartimentul
specializat prevazut la art. 16 alin. (2).
(3) In cazul existentei unor
datorii catre asociatia de proprietari partile pot conveni introducerea in
contract a unor clauze privitoare la achitarea acestora. Prin contract se poate
prevedea preluarea datoriei de catre dobanditor, situatie in care instrainarea
poate avea loc.
CAPITOLUL III - Indrumarea metodologica a
asociatiilor de proprietari
Art. 16.
(1)
Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor
municipiului Bucuresti vor sprijini activitatea asociatiilor de proprietari
pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu
prevederile legale in vigoare.
(2) Consiliile locale vor crea in cadrul
aparatului propriu un compartiment specializat in sprijinirea si indrumarea
asociatiilor de proprietari.
(3) Compartimentele prevazute la alin. (2) vor
fi compuse din specialisti in domeniul financiar-contabil si al legislatiei
muncii.
Art. 17.
(1) Asociatiile de locatari existente
la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante, in cladirile ale caror
apartamente au fost dobandite in proprietate in conditiile legii si care nu au
fost reorganizate in asociatii de proprietari potrivit prevederilor Legii
114/1996, cu modificarile si completarile ulterioare, sunt recunoscute ca
asociatii de proprietari. Acestea au obligatia ca, in termen de 12 luni de la
intrarea in vigoare a prezentei ordonante, sa se reorganizeze potrivit
prevederilor legale, prin adoptarea de catre adunarea generala a proprietarilor
a acordului de asociere si a statutului propriu.
(2) Compartimentele
specializate prevazute la art. 16 alin. (2) vor indruma si vor sprijini
asociatiile de locatari pentru a se reorganiza in asociatii de proprietari.
Art. 18.
Consiliile locale ale municipiilor, oraselor,
comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti vor indruma si vor sprijini
asociatiile de proprietari pentru indeplinirea obligatiilor legale de
intretinere si reparare a constructiilor si instalatiilor.
Art. 19.
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor
judetene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucuresti, vor
organiza exercitarea controlului financiar-contabil si gestionar asupra
activitatii asociatiilor de proprietari.
CAPITOLUL IV -
Sanctiuni
Art. 20.
(1) Constituie
contraventie, daca nu este savarsita in astfel de conditii incat, potrivit legii
penale, sa constituie infractiune, urmatoarele fapte:
a) neluarea de catre
asociatia de proprietari a masurilor necesare pentru repararea si mentinerea in
stare de siguranta in exploatare a cladirii pe toata durata existentei acesteia;
b) neasigurarea de catre asociatia de proprietari a tuturor activitatilor
edilitar-gospodaresti, precum si a functionarii in bune conditii a instalatiilor
cladirii: ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, de
incalzire centrala, de preparare si distribuire a apei calde, instalatii
electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a
deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonie si altele asemenea;
c)
neexecutarea de catre proprietar a lucrarilor de intretinere, reparatii sau
inlocuire a elementelor de constructii si instalatii aflate in folosinta
exclusiva a acestuia, daca aceasta este de natura sa aduca prejudicii celorlalti
proprietari sau chiriasi;
d) schimbarea de catre proprietar sau de catre
chirias a destinatiei locuintei fara autorizatiile si aprobarile legale;
e)
incheierea de catre notarii publici a unor acte de instrainare cu nesocotirea
dispozitiilor art. 15 alin. (2).
(2) Contraventiile prevazute la alin. (1)
lit. a), b) si c) se sanctioneaza cu amenda de la 2.000.000 lei la 20.000.000
lei; contraventiile prevazute la alin. (1) lit. d), cu amenda de la 2.000.000
lei la 10.000.000 lei, iar contraventiile prevazute la alin. (1) lit. e), cu
amenda de la 25.000.000 lei la 50.000.000 lei.
(3) Sanctiunile pentru
contraventiile prevazute la alin. (1) lit. a) si b) se aplica asociatiei de
proprietari sau, dupa caz, administratorului asociatiei, cele pentru
contraventiile prevazute la alin. (1) lit. c) si d) proprietarilor sau
chiriasilor persoane fizice ori juridice, iar cele prevazute la alin. (1) lit.
e) notarului public.
Art. 21.
Constatarea
contraventiilor prevazute de prezenta ordonanta si aplicarea sanctiunilor se fac
de catre persoanele imputernicite de Ministerul Administratiei Publice,
Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei, de primari sau de
imputernicitii acestora.
CAPITOLUL V - Dispozitii finale
Art. 22.
Ministerul Administratiei Publice
impreuna cu Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei,
Ministerul Finantelor Publice si Ministerul Muncii si Solidaritatii Sociale vor
elabora, in termen de 30 de zile de la publicarea in Monitorul Oficial al
Romaniei, Partea I, a prezentei ordonante, normele metodologice de punere in
aplicare a prevederilor acesteia.
Art. 23.
Prezenta
ordonanta intra in vigoare in termen de 30 de zile de la data publicarii
acesteia in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.
Art. 24.
La data intrarii in vigoare a prezentei ordonante se abroga orice
dispozitii contrare.